Fiscalité de l'immobilier à Dubaï : décryptage des impôts sur les loyers et les plus-values pour les investisseurs français

Dubaï est actuellement l'un des marchés immobiliers les plus séduisants à l'échelle mondiale. Avec un rendement locatif important, une stabilité économique et l'absence de fiscalité directe, cette ville séduit une clientèle internationale, en particulier française, cherchant un investissement rentable dans un cadre fiscal avantageux. Cependant, il faut être vigilant : même si Dubaï n'impose pas de taxes sur les revenus ou les gains en capital, les règles fiscales françaises peuvent encore être valables dans certains cas. Tout dépend de votre lieu de résidence fiscale et de la manière dont vous organisez votre investissement. L'objectif de ce guide est d'informer les investisseurs sur le système fiscal lié à l'immobilier à Dubaï, que vous soyez résident fiscal en France ou non-résident.

1. Acquisition d'un bien immobilier à Dubaï : les impôts locaux en vigueur

À Dubaï, l'acquisition d'un bien immobilier n'est pas entièrement sans frais, contrairement à quelques marchés étrangers. Plusieurs frais sont à anticiper dès l'acquisition, quel que soit votre pays d'origine ou lieu de résidence fiscale.

a. Le droit relatif au transfert de propriété

Au moment de l'acquisition, l'acheteur est tenu de payer une taxe de transfert de propriété équivalente à 4% du coût d'achat du bien au Dubai Land Department (DLD). Ce droit concerne toutes les transactions, qu'elles impliquent un appartement, une villa ou un bien commercial.

b. L'obligation d'enregistrement

En outre, une taxe d'enregistrement de 0,25 % du coût de l'objet est requise. Cette somme formalise le transfert de propriété et enregistre l'acquéreur au registre foncier de Dubaï. Ces frais ponctuels prennent en quelque sorte la place des droits de mutation ou des frais de notaire en France, mais ils doivent être prévus lors de l'opération.

2. Les bénéfices tirés des loyers à Dubaï : une taxation presque nulle sur le territoire

C'est l'un des avantages majeurs du marché immobilier aux Émirats. À Dubaï, il n'y a aucune imposition sur les revenus tirés des loyers perçus. Ainsi, les propriétaires reçoivent leurs bénéfices locatifs nets de toute taxe locale. Cette dispense d'impôt joue un rôle crucial dans l'exceptionnelle rentabilité de l'investissement locatif à Dubaï, où les rendements oscillent généralement entre 6 % et 10 % par an, en fonction des quartiers et de la nature du bien. Cependant, cela n'exonère pas les investisseurs français de toute obligation déclarative: la France conserve le droit d'imposer ces revenus si vous maintenez votre résidence fiscale sur son territoire.

3. Y a-t-il une imposition foncière à Dubaï ?

Dubaï ne pratique pas la taxe foncière comme en France, cependant, elle impose une charge annuelle assimilée à un « Housing Fee » ou redevance foncière. Le Dubai Land Department (DLD) a mis en place cette taxe qui fluctue en fonction du genre et de la destination du bien :

Biens résidentiels : approximativement 0,25 % de la valeur du bien chaque année.

Biens commerciaux : à peu près 0,50 % de la valeur du produit.

L'évaluation se fait en fonction de la valeur locative ou approximative du bien immobilier. Concrètement, cet impôt est largement inférieur aux taxes foncières appliquées en Europe.

4. Les obligations fiscales pour les résidents fiscaux français

Même si un résident fiscal français achète un bien à Dubaï, il est toujours tenu de respecter certaines obligations en France, du fait que le bien est localisé hors du pays.

a. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Si la valeur cumulée des biens immobiliers, en France et à l'international, excède 1,3 million d'euros, le contribuable doit s'acquitter de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le bien détenu à Dubaï doit donc être inclus dans la déclaration IFI, même s'il n'est pas imposé localement.

b. Les revenus issus de la location d'un bien immobilier à Dubaï

D'après l'accord fiscal entre la France et les Émirats arabes unis, l'imposition des revenus immobiliers s'effectue dans le pays où se trouve la propriété. Néanmoins, en raison de l'absence d'imposition sur ces revenus à Dubaï, la France octroie un crédit d'impôt équivalent à l'impôt français. En d'autres termes, cela implique qu'il est nécessaire de déclarer les revenus locatifs en France. Cependant, cela ne conduit pas à une taxation directe. En revanche, ces derniers rehaussent le revenu total de référence et pourraient faire monter le taux d'imposition marginal sur les autres revenus. Il s'agit donc d'une neutralisation partielle : aucun impôt additionnel, mais une influence indirecte sur le taux global.

c. La plus-value immobilière lors de la revente

Si vous n'êtes pas résident fiscal en France : À Dubaï, il n'y a pas d'imposition locale sur les gains en capital immobiliers. Aucun impôt n'est appliqué aux Émirats arabes unis sur les bénéfices réalisés de la vente d'une propriété immobilière. Ainsi, tout le bénéfice de la vente est attribué au propriétaire, offrant un atout concurrentiel majeur aux investisseurs étrangers.

Si vous êtes encore résident fiscal français : Toutefois, si vous conservez votre statut de résident fiscal en France, la plus-value issue de la vente d'un bien à Dubaï sera soumise à l'impôt en France. D'après l'accord fiscal entre la France et les Émirats (article 11), l'imposition sur les gains en capital immobiliers s'applique dans le pays où se trouve le bien. Toutefois, étant donné que les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur la plus-value, aucun crédit d'impôt n'est déduit en France et la taxation est soumise aux règles habituelles s'appliquant aux résidents français (19% d'imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux, sous certaines conditions).

5. La condition de résident fiscal aux Émirats : un avantage crucial

Opter pour la résidence fiscale aux Émirats arabes unis peut radicalement changer la situation fiscale d'un investisseur français. En déplaçant véritablement sa résidence fiscale ; c'est-à-dire son domicile, son activité principale et ses revenus, vers les Émirats, le contribuable échappe à l'impôt français sur ses revenus locatifs, ses gains en capital et son patrimoine immobilier.

Toutefois, cette approche doit être authentique et démontrée :

• Résider au moins 183 jours par an aux Émirats.

• Centre localement établi pour les intérêts économiques.

• Absence de revenus professionnels reçus en France.

Un simple permis de séjour ne suffit pas : l'autorité fiscale française contrôle la véracité du transfert.

7. Conclusion

L'immobilier à Dubaï associe des avantages économiques incontestables à une fiscalité locale particulièrement favorable. Pour un investisseur français, le véritable défi est de gérer la relation fiscale avec la France. Tant que vous demeurez résident fiscal en France, quelques taxes, en particulier sur les gains en capital et l'IFI, restent applicables. C'est pour cette raison qu'il est primordial :

• d'identifier avec précision votre lieu de résidence fiscale ;

• de saisir l'étendue de l'accord fiscal entre la France et les Émirats ;

• d'organiser vos placements de façon optimale et conforme.

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