الضرائب العقارية في دبي: فهم الضرائب على دخل الإيجار والأرباح الرأسمالية للمستثمرين الفرنسيين

دبي حالياً واحدة من أكثر أسواق العقارات جاذبية عالمياً. مع عوائد إيجارية كبيرة واستقرار اقتصادي وعدم وجود ضرائب مباشرة، تجذب هذه المدينة عملاء دوليين، خاصة الفرنسيين، الذين يبحثون عن استثمار مربح في بيئة ضريبية مواتية. ومع ذلك، يجب توخي الحذر: حتى لو لم تفرض دبي ضرائب على الدخل أو الأرباح الرأسمالية، فقد تظل القواعد الضريبية الفرنسية سارية في حالات معينة. يعتمد كل شيء على موقع إقامتك الضريبية وكيفية تنظيم استثمارك. الغرض من هذا الدليل هو إعلام المستثمرين بالنظام الضريبي المتعلق بالعقارات في دبي، سواء كنت مقيماً ضريبياً فرنسياً أو غير مقيم.

1. شراء عقار في دبي: الضرائب المحلية السارية

في دبي، شراء العقارات ليس خالياً تماماً من التكاليف، على عكس بعض الأسواق الأجنبية. يجب توقع عدة رسوم من وقت الشراء، بغض النظر عن بلد المنشأ أو موقع الإقامة الضريبية.

أ. رسوم نقل الملكية

في وقت الشراء، يجب على المشتري دفع ضريبة نقل ملكية تعادل 4% من سعر الشراء لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). تنطبق هذه الرسوم على جميع المعاملات، سواء كانت تتعلق بشقة أو فيلا أو عقار تجاري.

ب. التزام التسجيل

بالإضافة إلى ذلك، مطلوب ضريبة تسجيل بنسبة 0.25% من تكلفة العقار. يضفي هذا المبلغ الطابع الرسمي على نقل الملكية ويسجل المشتري في سجل الأراضي في دبي. تحل هذه الرسوم لمرة واحدة إلى حد ما محل رسوم النقل أو رسوم كاتب العدل في فرنسا، ولكن يجب التخطيط لها أثناء المعاملة.

2. دخل الإيجار في دبي: ضرائب محلية شبه معدومة

هذه واحدة من المزايا الرئيسية لسوق العقارات في الإمارات. في دبي، لا توجد ضريبة على دخل الإيجار. وبالتالي، يتلقى الملاك فوائدهم الإيجارية الصافية خالية من أي ضريبة محلية. يلعب هذا الإعفاء الضريبي دوراً حاسماً في الربحية الاستثنائية للاستثمار الإيجاري في دبي، حيث تتراوح العوائد عموماً بين 6% و10% سنوياً، اعتماداً على الأحياء وأنواع العقارات. ومع ذلك، هذا لا يعفي المستثمرين الفرنسيين من جميع التزامات الإبلاغ: تحتفظ فرنسا بالحق في فرض ضرائب على هذا الدخل إذا حافظت على إقامتك الضريبية على أراضيها.

3. هل توجد ضريبة عقارية في دبي؟

لا تمارس دبي ضريبة العقارات كما في فرنسا، ومع ذلك، فهي تفرض رسوماً سنوية مماثلة لـ "رسوم الإسكان". أنشأت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) هذه الضريبة التي تختلف حسب نوع ووجهة العقار:

العقارات السكنية: حوالي 0.25% من قيمة العقار سنوياً.

العقارات التجارية: حوالي 0.50% من قيمة المنتج.

يستند التقييم على القيمة الإيجارية أو التقديرية للعقار. عملياً، هذه الضريبة أقل بكثير من ضرائب العقارات المطبقة في أوروبا.

4. الالتزامات الضريبية للمقيمين الضريبيين الفرنسيين

حتى لو اشترى مقيم ضريبي فرنسي عقاراً في دبي، فلا يزال مطالباً بالامتثال لالتزامات معينة في فرنسا، لأن العقار يقع في الخارج.

أ. ضريبة الثروة العقارية (IFI)

إذا تجاوزت القيمة التراكمية للأصول العقارية، في فرنسا ودولياً، 1.3 مليون يورو، فيجب على دافع الضرائب دفع ضريبة الثروة العقارية (IFI). لذلك يجب تضمين العقار المحتفظ به في دبي في إقرار IFI، حتى لو لم يتم فرض ضرائب عليه محلياً.

ب. الدخل من تأجير عقار في دبي

وفقاً للاتفاقية الضريبية بين فرنسا والإمارات العربية المتحدة، يحدث فرض الضرائب على الدخل العقاري في البلد الذي يقع فيه العقار. ومع ذلك، بسبب عدم وجود ضرائب على هذا الدخل في دبي، تمنح فرنسا ائتماناً ضريبياً يعادل الضريبة الفرنسية. بعبارة أخرى، هذا يعني أنه يجب الإعلان عن دخل الإيجار في فرنسا. ومع ذلك، هذا لا يؤدي إلى فرض ضرائب مباشرة. من ناحية أخرى، فإنه يزيد من إجمالي الدخل المرجعي ويمكن أن يرفع معدل الضريبة الهامشية على الدخل الآخر. هذا بالتالي تحييد جزئي: لا ضريبة إضافية، ولكن تأثير غير مباشر على المعدل الإجمالي.

ج. الربح الرأسمالي العقاري عند إعادة البيع

إذا لم تكن مقيماً ضريبياً فرنسياً: في دبي، لا توجد ضريبة محلية على الأرباح الرأسمالية العقارية. لا يتم تطبيق أي ضريبة في الإمارات العربية المتحدة على الأرباح من بيع الممتلكات العقارية. وبالتالي، يتم إسناد جميع أرباح البيع إلى المالك، مما يوفر ميزة تنافسية كبيرة للمستثمرين الأجانب.

إذا كنت لا تزال مقيماً ضريبياً فرنسياً: ومع ذلك، إذا حافظت على وضعك كمقيم ضريبي فرنسي، فسيخضع الربح الرأسمالي من بيع عقار في دبي للضريبة في فرنسا. وفقاً للاتفاقية الضريبية بين فرنسا والإمارات (المادة 11)، تنطبق الضرائب على الأرباح الرأسمالية العقارية في البلد الذي يقع فيه العقار. ومع ذلك، نظراً لأن الإمارات لا تفرض ضريبة على الأرباح الرأسمالية، فلا يتم خصم أي ائتمان ضريبي في فرنسا وتخضع الضرائب للقواعد المعتادة المطبقة على المقيمين الفرنسيين (19% ضريبة + 17.2% مساهمات اجتماعية، في ظل ظروف معينة).

5. حالة الإقامة الضريبية في الإمارات: ميزة حاسمة

يمكن أن يؤدي اختيار الإقامة الضريبية في الإمارات العربية المتحدة إلى تغيير الوضع الضريبي للمستثمر الفرنسي بشكل جذري. من خلال نقل إقامته الضريبية حقاً؛ أي منزله ونشاطه الرئيسي ودخله إلى الإمارات، يهرب دافع الضرائب من الضريبة الفرنسية على دخل الإيجار والأرباح الرأسمالية والثروة العقارية.

ومع ذلك، يجب أن يكون هذا النهج حقيقياً ومثبتاً:

• الإقامة لمدة 183 يوماً على الأقل سنوياً في الإمارات.

• مركز محلي للمصالح الاقتصادية.

• عدم وجود دخل مهني يتم تلقيه في فرنسا.

تصريح إقامة بسيط لا يكفي: تتحقق السلطة الضريبية الفرنسية من صحة النقل.

7. الخلاصة

تجمع العقارات في دبي بين مزايا اقتصادية لا يمكن إنكارها وضرائب محلية مواتية بشكل خاص. بالنسبة للمستثمر الفرنسي، التحدي الحقيقي هو إدارة العلاقة الضريبية مع فرنسا. طالما أنك تظل مقيماً ضريبياً فرنسياً، تظل بعض الضرائب، خاصة على الأرباح الرأسمالية وIFI، سارية. لهذا السبب من الضروري:

• تحديد موقع إقامتك الضريبية بدقة؛

• فهم نطاق الاتفاقية الضريبية بين فرنسا والإمارات؛

• تنظيم استثماراتك بطريقة مثالية ومتوافقة.

دعم من LATRECHE ASSOCIATES

تدعم LATRECHE ASSOCIATES المستثمرين والأفراد في تنظيم وإدارة وفرض الضرائب على أصولهم العقارية في دبي. يفحص متخصصونا سياقك الضريبي، ويحددون التزاماتك الضريبية في فرنسا والإمارات، ويقترحون النهج الأنسب لطموحاتك في الثروة. لا تتردد في الاتصال بنا للحصول على تحليل مخصص لمشروعك العقاري في دبي بالإضافة إلى توقعات شاملة لضرائبك الدولية.